长租公寓运营商蛋壳公寓最近再陷倒闭传言，让“租金贷”问题再度露出水面。 租金贷，就是指房客根据贷款租房子。蛋壳公寓应用的租金贷方式，便是现阶段销售市场行驶的方式之一，房客与蛋壳公寓签署房屋租赁合同后，与蛋壳公寓协作的金融企业将一次性把房客租期内的全部房租付款给蛋壳公寓，蛋壳公寓则按月或按季向房东支付房租，房客按月或按季向金融企业还款贷款。 粗略地一看，这一方式真是“四全”其美：房客无须一次性开支巨额资产，可以减轻租金工作压力；金融企业应对销售市场真正要求，精准推送刚性需求情景，可以派发银行信贷；运营商可以迅速发展占领市场；房东将房屋交到运营商统一清洗，方便放心。 这么多年，住房租赁销售市场获得国家新政策激励，加上资产青睐，长租公寓领域一举站上风口，一批长租公寓产生知名品牌，如鸡蛋壳、轻松、青客等长租公寓运营商。在其中，鸡蛋壳、青客已在美国股票发售。 但是，人世间事岂可不尽人意，看起来极致的方式，依然藏着许多问题和风险性。 2018年逐渐，因发展趋势过快发生资金短缺问题，许多长租公寓陆续“崩盘”，造成房东不能收到房租，房客被赶走，但还得向金融企业还款。看起来美美与共的四方，一下子就造成了纠纷案件。 蛋壳公寓本次尽管回复“倒闭是谣传”，但也开演了相近故事情节。2019年有关统计显示，在蛋壳公寓的租赁户中，大概有六成租赁户挑选“租金贷”。针对当前的问题，鸡蛋壳“租金贷”合作者微众银行回复称，预付款房租的租赁户拥有合理合法居留权，租赁户在来年3月底前个人征信不受影响。 在四方“极致闭环控制”的策略中，“租金贷”恰好是以往长租公寓一路发展壮大的关键推手。其秘密取决于，金融企业一次性付款给公寓楼运营商房租，经营才是按月或按季付款给房东，剩下资产就沉积在自已手上，产生一个资金池，运营商借此机会在市場上迅速收楼盘，并为此翻转，做大业务流程经营规模。 实质上，这也是一种杠杆炒股抢地的经营模式。其风险性取决于，一切一个阶段发生问题，如租期率降低、租赁户提早解除合同、房租下跌、金融企业收拢杆杠，都有可能发生利率风险，造成这类方式力所不及。 这类方式来说实际上不新鮮。它与文化教育、医疗美容、室内装修等领域的分期付款消费贷款，算起來全是一个套路。这么多年在销售市场磨练中，文化教育、医美分期新项目都发生相近状况。 多发的风险性，迅速让一部分银行保持警惕，立即喊停有关业务流程。一家地区性银行零售贷款责任人表露，这家银行不做租金贷、教育分期、医美分期等贷款商品，是担忧组织闭店或公司法人“老板跑路”，及其下移客户群的信贷风险，进而造成很多坏账损失。 问题取决于，立即否认“租金贷”，并不利住房租赁领域长久发展趋势。领域流行看法觉得，应加强标准，如确立借款标准、申请办理方法等，既要便捷房客借款，也需要避免过多借款，将借贷杆杠操纵在有效水准。与此同时，要对沉积在长租公寓经营组织的资产推行代管或集中化银行存管，降低资产被侵吞的概率。 上海证券报记者观察近1年多来监督机构的相对应措施，已经一环扣一环、加强监管。2019年，国家住建部等单位出文毫无疑问了“租金贷”方式，与此同时对住房租赁公司明确提出确立管控规定，如不可以瞒报、蒙骗、逼迫等方法规定承租方应用住房租金交易贷款，不可以房租分期付款、房租特惠等为名诱发承租方应用住房租金交易贷款。与此同时，住房租金贷款额度占有率不能超过30%，超出一定的理应于2022年底前调节及时。 一些地区还从资金账户方面明确提出明确规定，如重庆市、成都市规定住房租赁公司设立全省唯一的住房租赁资产监管账户，杭州市乃至规定住房租赁公司对总量授权委托楼盘，应交30%的风险管控金。 以上措施致力于根据占比限制，变小运营商资金池经营规模，减少杆杠，进而减少利率风险；再根据资金账户管控，防止存量资金被侵吞等风险性。 在得到监督的与此同时，长租公寓经营公司也需得到资产以适用发展趋势。但最重要的是，公司需看清本身发展状况，提升运营管理能力和危机意识，防止步伐迈得很大，因小失大。仅有如此，住房租赁销售市场才可以身心健康发展趋势，租赁户、房东、运营商及金融企业才可以真真正正的做到四方互益。 |
